מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה שכירות וקבלת המפתחות לדירה?
שוק השכירות רווי בשוכרים, אך מתאפיין במחסור חמור בדירות להשכרה, בפרט באזור המרכז. כיום, חיפוש דירה המתאימה לצרכיך ומצבך הכלכלי אינו עניין פשוט, בייחוד כאשר על כל דירה מתחרים מספר רב של שוכרים. אם לא די בכך, לאחר מציאת הדירה המיוחלת מגיע שלב החתימה על חוזה השכירות, בו שוכרים רבים מופתעים לגלות לפניהם חוזה מסועף ומורכב לצד דרישות מוגזמות לביטחונות ו/או ערבויות. יש לציין כי גם "חוזה שכירות סטנדרטי" אינו בהכרח כדאי עבור השוכר, שכן לרוב מנוסח ככזה שמגן על האינטרסים וזכויותיו של בעל הדירה בלבד, אך מותיר נושאים ומקרים רבים מחוץ לחוזה, כך שזכויותיו של השוכר אינן מוסדרות ו/או מוגנות.
בעלי דירות רבים מבקשים להחתים שוכרים על חוזה שכירות מקיף ומורכב, אשר נועד להגן על הנכס היקר אותו הם מפקידים בידי השוכר וכמובן על מנת להבטיח את זכויותיהם כבעלי הנכס המושכר.
יש לזכור כי שכירת דירה הנה הוצאה גדולה (אם לא הכי גדולה שתהיה לשוכר מדי חודש) הדורשת התחייבות לתקופה לא קצרה. אי לכך, אין להקל ראש בחתימה על חוזה שכירות דירה ויש לקרוא היטב את החוזה טרם החתימה. אין לחתום על חוזה שכירות מבלי להבין לעומק את הנפקות המעשית ו/או המשפטית העומדת מאחורי כל סעיף וסעיף. אם אינכם בטוחים האם דרישה זו או אחרת בחוזה היא סטנדרטית או מופרזת, מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בדיני שכירות.
להתייעצות ללא התחייבות – צרו קשר עכשיו.
זאת ועוד, לא פעם בעל הדירה מבקש מן השוכר לחתום על חוזה שכירות שנוסח על ידי עו"ד או אף בעל הדירה מיוצג על ידי עו"ד בזמן משא ומתן ושלב החתימה. במקרה כזה, מומלץ "לאזן את הכוחות" ולהיעזר ו/או להתייעץ עם עו"ד בנוגע לחוזה השכירות טרם החתימה. עו"ד הבקיא בדיני שכירות יבחן את החוזה הספציפי, יסביר לשוכרים את משמעות החוזה ויציג את חוות דעתו בנוגע לסעיפים בעייתיים ו/או יפנה את תשומת ליבם של השוכרים בנוגע לסעיפים חסרים לטובתם. ישנה אפשרות כי עו"ד אף ינהל את המו"מ מול בעל הדירה ו/או עורך דינו ויתלווה לפגישת החתימה.
להתייעצות ללא התחייבות – צרו קשר עכשיו.
להלן מובאים מספר סעיפים חשובים שכדאי שיהיו בחוזה שכירות דירה:
זהות המשכיר – שוכרים רבים מניחים כי האדם מולו הם מתנהלים ומבקש להשכיר להם את הדירה הוא אכן הבעלים החוקי והיחיד של הדירה, אך לא טורחים לוודא זאת. בנוסף, יש לבדוק האם יש מניעה חוקית כלשהי להשכרת הדירה.
קיומו של סעיף המפרט את כל פרטי הדירה – כתובת מדויקת, לרבות הקומה בה נמצאת הדירה, סימונה של דירה כרשום בנסח טאבו – גוש וחלקה, מספר החדרים בדירה, קיומן של הצמדות, אם ישנן, כגון: מחסן, חניה וגג. כמו כן, רישומם של ליקויים בדירה ו/או תיקונים הדרושים, טרם כניסה לדירה.
קבלת דירה מרוהטת – כאשר שוכרים דירה מרוהטת יש לדאוג כי יפורט בחוזה מהו הריהוט הקיים בדירה ומה תקינותו. הסעיף נדרש על מנת למנוע אי-הבנות, דרישות כספיות ו/או עיכוב החזרת ביטחונות בסיום תקופת השכירות מול בעל הדירה.
דמי שכירות – יש לציין את גובה דמי השכירות, מועד תשלומם, וכן לקבוע את גובה הקנס לגבי איחור בתשלום.
סעיף אופציה להארכת הסכם השכירות – מומלץ לשוכר לבקש להכניס לחוזה "סעיף אופציה", המאפשר לשוכר להאריך את תקופת השכירות, אם יבחר לעשות כן, על ידי מתן הודעה מראש למשכיר לקראת סיום תקופת השכירות. בסעיף יובהר כי גובה דמי השכירות ויתר תנאי החוזה, יוותרו על כנם גם בתקופת האופציה.
"סעיף יציאה" מהסכם השכירות – לעיתים במהלך תקופת השכירות שוכרים מבקשים לסיים את החוזה, עקב נסיבות שהשתנו (שינוי מקום עבודה, מצב כלכלי שהורע וכיוצא בזה). לפיכך, ישנה חשיבות גדולה להסדרתו של "סעיף יציאה" המאפשר סיום החוזה ויציאה מהדירה לפני המועד הקבוע בחוזה, בתנאים מוסכמים מראש. בדרך כלל הסעיף יותנה במתן הודעה של מספר חודשים מראש ו/או במציאת שוכר חלופי ו/או תשלום קנס מוסכם.
הסדרת אחריות לתיקונים בדירה – ככלל השוכר הוא זה האחראי לתיקון נזקים, אשר נגרמו ממעשה ו/או ממחדל רשלני או מכוון. לעומת זאת, על המשכיר האחריות לתיקונם של ליקויים, שנגרמו כתוצאה מבלאי של שימוש סביר בדירה, כגון: ליקויים בתשתיות החשמל, התקשורת והמים, במתקני החשמל בדירה ועוד. בנוסף, בעל הדירה יהא אחראי גם על ליקויים נסתרים שהשוכר לא יכול היה לדעת ו/או לצפות טרם החתימה על חוזה השכירות. מומלץ להבהיר במפורש את מהות האחריות של השוכר והמשכיר בנוגע לתיקונים, לקבוע מועד סביר לתיקונים וכן קנס ו/או סנקציה שתחול על הצד אשר הפר את התחייבותו לתיקון. בנוסף, חשוב לפרט בחוזה את הליקויים הקיימים בדירה, אם קיימים, טרם כניסת השוכר.
ועד בית – יש להחריג תשלומים מיוחדים, כגון: תשלום עבור הוספת מעלית ושיפוץ חזית הבניין. תשלומים מיוחדים להשבחת הנכס, צריכים להיות באחריות בעל הדירה ולא על השוכר הזמני.
סעיף ביטחונות ו/או ערבויות (חשוב ביותר!) – כאמור, בעל הדירה מפקיד בידיו של השוכר נכס יקר, ולכן הדרישה לביטחונות ו/או ערבויות מצידו היא לגיטימית. יחד עם זאת, אין להקל ראש בנוגע לביטחונות עליהם חותמים ויש לבדוק האם מידתיים ביחס לנכס המושכר. יש לדאוג להבהיר בחוזה כי עם סיום תקופת השכירות וחיסול חובות השוכר כלפי בעל הדירה כלל הביטחונות יוחזרו לשוכר.
להתייעצות ללא התחייבות – צרו קשר עכשיו.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או מצג ו/או חוות דעת משפטית. החומרים באתר הנם לידע כללי בלבד ואין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ משפטי עם עו"ד בנוגע למקרה הספציפי ובחינת המקרה לגופו. אין בפוסט זה כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותבת או המשרד. אין לראות באתר ייעוץ משפטי או מקצועי אחר.
© כל הזכויות שמורות למשרד שיר עדני צור משרד עו"ד, גישור ויישוב סכסוכים. אין להעתיק, להציג בפומבי או להשתמש בתכנים המפורסמים באתר, ללא קבלת אישור מפורש בכתב מהמשרד.
